by פינוי בינוי מיועד על מנת לחדש מתחמי מגורים ישנים, להגדיל את היצע הדיור באזורים עירוניים וכדי להציע לדיירים שיפור משמעותי באיכות החיים שלהם. מדובר על תהליך מורכב. בכתבה הבאה, בעזרת שאלות ותשובות ננסה לעזור לכם להבין טוב יותר מהו התהליך.
הכתבה בשיתוף עם חברת אפיקים הנדסה.
מי משלם על הפרויקט?
הוצאה לפועל של פרויקט פינוי בינוי כרוכה בעלויות גבוהות, הכוללות את הריסת הבניינים הקיימים (רצוי שתהליך זה יהיה מלווה על ידי איש מקצוע כמו מפקח בניה פינוי בינוי), שיפוץ של תשתיות, פיצויים לדיירים והוצאות נוספות. השאלה העיקרית היא – מי נושא בעלויות אלו?
בפרויקטים של פינוי בינוי, היזם (החברה הקבלנית) הוא זה שנושא בכל העלויות. הדיירים עצמם לא משלמים על התהליך. היזם מתחייב לממן את הפרויקט ולהרוויח ממכירת הדירות החדשות שייבנו לאחר השלמת התהליך. התמורה לדיירים היא בדרך כלל דירות חדשות, לרוב גדולות יותר ובתנאים משופרים, וללא תשלום מצדם.
מעבר לכך, היזם עשוי להציע לדיירים שכירות חלופית בתקופת הבנייה, שתמומן על ידו.
במילים אחרות, בזמן שהדיירים מפונים מבתיהם עד להשלמת הבנייה, הם מקבלים דירה חלופית או תשלום עבור השכירות. זוהי התחייבות כספית שמבטיחה את יכולתם להישאר באזור מגוריהם ולא להיפגע כלכלית מהמעבר.
האם ניתנת ערבות לדיירים?
החשש העיקרי של הדיירים בפרויקט פינוי בינוי הוא איבוד דירתם מבלי לקבל כל תמורה. זו הסיבה שפרויקטים אלו נדרשים להעניק לדיירים בטוחות שונות.
אחת מהבטוחות החשובות ביותר שמוענקות לדיירים היא ערבות בנקאית. ערבות זו ניתנת עבור כל דייר על מנת להבטיח שיקבל דירה חדשה גם אם הקבלן יפשוט את הרגל או שהפרויקט ייתקל בקשיים כלכליים. הערבות מבטיחה למעשה שאם היזם לא יעמוד בהתחייבויותיו, הדיירים לא ייוותרו ללא דירה.
הבטוחות הנוספות כוללות גם ביטוח בנייה שמבטיח את השלמת הפרויקט, כמו גם התחייבות לשלם לדיירים דמי שכירות במהלך תקופת הבנייה. כך הדיירים יכולים להרגיש בטוחים שהשקעתם בנכס נשמרת, וכי הם לא ימצאו עצמם ללא בית בסוף התהליך.
מדוע הדיירים נדרשים לחתום על ייפוי כח?
אחת השאלות השכיחות בקרב דיירים המעורבים בפרויקט פינוי בינוי היא מדוע נדרשים לחתום על ייפוי כוח ליזם או לעורך דין המלווה את הפרויקט.
הסיבה לכך היא שבפרויקטים כאלו, יש צורך בניהול שלבי התהליך בצורה מרוכזת, כדי למנוע עיכובים מיותרים. ייפוי הכוח מאפשר ליזם או לעורך הדין לפעול בשם הדיירים מול הרשויות, הקבלנים וכל הגורמים המעורבים בפרויקט. לדוגמה, ייפוי הכוח מאפשר ליזם להוציא היתר בנייה או לבצע פעולות משפטיות שונות בשם הדיירים.
בנוסף, ייפוי הכוח חשוב גם במצבים שבהם יש צורך לפעול במהירות ולקבל החלטות דחופות הקשורות לתהליך הבנייה, מבלי להמתין לאישור כל אחד מהדיירים.
מהו הרוב הנדרש לפרויקט פינוי בינוי?
אחת מהשאלות החשובות ביותר בפרויקטים של פינוי בינוי היא כמה דיירים צריכים להסכים לפרויקט על מנת שיהיה אפשר להוציא אותו לפועל.
על פי החוק בארץ, דרושה הסכמה של 66% מבעלי הדירות במתחם המיועד לפרויקט פינוי בינוי, כלומר שני שלישים מבעלי הדירות צריכים להסכים לפרויקט כדי שיהיה אפשר לקדם אותו.
כמה זמן נמשך תהליך פינוי בינוי?
תהליך פינוי בינוי הוא תהליך מורכב שנמשך לא מעט זמן, החל משלב התכנון הראשוני ועד להשלמת הבנייה ואכלוס הדירות החדשות.
שלבי הפרויקט כוללים בדרך כלל:
תכנון מוקדם והכנת תכנית התחדשות עירונית: בשלב זה מגובשים העקרונות התכנוניים לפרויקט ומתבצע תהליך הכנת תכניות הבנייה.
קבלת חתימות הדיירים והסכמת רוב: תהליך זה יכול להימשך זמן רב, במיוחד במתחמים גדולים שבהם יש מספר רב של דיירים. לעיתים יידרשו חודשים ואף שנים כדי להשיג את ההסכמה הדרושה לפרויקט.
קבלת היתרי בנייה ואישורים רגולטוריים: לאחר קבלת הסכמות הדיירים, היזם מגיש את התכניות לאישור הרשויות המקומיות ומבקש היתרי בנייה.
שלב הבנייה והפינוי: שלב זה כולל את פינוי הדיירים מהמבנים הישנים, הריסת המבנים הקיימים והקמת המבנים החדשים.
סה"כ, התהליך כולו עשוי להימשך חמש עד עשר שנים בממוצע והוא תלוי בגורמים רבים כגון מורכבות הפרויקט, מספר הדיירים המעורבים ועוד.
